房地产并购渐回温 险资重新加仓抄底

伴随着近年中国房地产行业格局发生剧变，在降负债、降杠杆的监管要求以及行业下行、企业自身流动性承压的背景下，今年房地产行业收并购规模再度回温。据不完全统计，8月份重点房企共涉及26笔并购交易，总交易对价达367.3亿元，同比大幅增加116.2%、环比增长200.8%，交易规模升至半年以来的小高峰。行业收并购的主要动因从此前的企业规模扩张，转向由资产出让、资金回笼、业务剥离的需求，收并购市场也由民企主导转向国资主导，外资战略性加码抄底的局面。与此同时，曾在2021年频繁撤离地产股的险资又卷土重来，大举加仓房地产。今年以来，平安保险、新华保险、太平保险、阳光保险等在房地产领域的投资均明显增加。

过去两年，险资因在上市地产股投资中损失惨重而陆续大笔减持。然而，房地产行业的资金特征与险企的资金需求高度匹配，险资对房地产的直接投资具有多重优势，致使险资不可能真正抛弃房地产投资。今年以来，房地产行业政策红利频出，鼓励并引导通过市场化收并购的方式，纾困出险房企，防范市场出现系统性风险。因此，相比前两年，在今年的市场收并购项目中，险资介入不动产的数量持续增加。近期，友邦人寿、平安人寿、泰康人寿、友邦人寿等多家险企发布了关于不动产投资的信息披露公告，涉及资金千亿元。仅平安人寿就已累计披露对5个大额不动产项目的投资，出资总额达539亿元。

从险企投资不动产项目的偏好看，多涉足商业办公类楼宇、产业园区不动产和自用办公楼、长租公寓等，此类型资产因稳定的收益和增值能力而备受青睐。尤其是位于核心城市的核心资产，既能在持有期间创造稳健的经营收益，又有穿越周期资产增值的潜力，一直是保险资金配置的重点方向之一。截至2023年6月30日，在平安保险投资组合中，不动产投资余额达2093.93亿元，占比4.5%；而在所有不动产投资中，物权类资产近76%，包括商业办公、物流地产、产业园、长租公寓等。经过3年疫情冲击，目前资产估值处于周期性低位，险资选择此时入局，“抄底”心态昭然若揭。

房地产收购并购回温，这是一个良好的信号，意味着行业风险出清速度将加快，有助于市场修复。但是，整体而言，由于行业风险尚存、市场信心和修复情况远低于预期，大规模收并购热潮或难以再现，谨慎、理性将是市场中长期的主基调。